Zakup domków letniskowych w systemie Condo

Condo to złożony kompleks nieruchomości, gdzie poszczególne jednostki nie należą do jednego właściciela, lecz są własnością różnych inwestorów. Nabywcy lokali lub domków zyskują prawo do prywatnej przestrzeni, a także korzystania z wspólnych części obiektu. Jest to znakomity sposób na dodatkowe lub główne źródło dochodu, gdyż zakupione lokale czy domki letniskowe można wynajmować osobom trzecim.

Nie musisz jednak osobiście zajmować się sprawami związanymi z wynajmem, gdyż odpowiedzialność za to spoczywa na operatorze Systemu Condo. Operator dba o najważniejsze aspekty zarządzania, takie jak utrzymanie czystości, świadczenie dodatkowych usług na życzenie gości oraz prowadzenie kampanii marketingowych, by przyciągnąć kolejnych klientów. Dodatkowo, operator przejmuje część kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

PRZYKŁAD:

Inwestor planuje zakup domku letniskowego w atrakcyjnej miejscowości turystycznej za kwotę 150 000 zł, aby urzeczywistnić swój cel generowania dochodu z wynajmu turystycznego.

Profil inwestora

1. Inwestor prowadzi działalności gospodarczą i planuje zakup domków letniskowych i apartamentów z przeznaczeniem na wynajem turystyczny oraz prowadzenie działalności gospodarczej związanej z kupnem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości. W tym przypadku obowiązuje 19% stawka podatkowa.
2. Alternatywny profil inwestora to osoba fizyczna będąca właścicielem domku lub lokalu, która przekazała swoją nieruchomość do zarządzania operatorowi systemu condominium. W takiej sytuacji podatek wynosi 8,5% oraz PIT 28.

Długoterminowe założenie zakłada zakup nieruchomości w Polsce i krajach Unii Europejskiej, z myślą o osiągnięciu stałego pasywnego dochodu z wynajmu turystycznego oraz możliwości korzystania z domków letniskowych i apartamentów na własne potrzeby.

Pierwszym krokiem planu jest zakup domku letniskowego lub kilku takich domków w Polsce, przeznaczonych na wynajem turystyczny. Realizacja tego etapu planowana jest na rok 2023, a finansowanie pochodzi z własnych środków inwestora.

Wybór nieruchomości – domek letniskowy

Przykład: Zakup domku planowany na wiosnę 2023, gdzie pierwszy sezon wakacyjny od daty zakupu stanowiłby początek wynajmu. Nieruchomość byłaby w dobrym stanie technicznym, nie wymagającym remontów, aby generować dochód.

Długoterminowe założenie zakłada, że domek stanie się całorocznym, komfortowym miejscem dla turystów szukających spokojnego wypoczynku, czy to na dłuższy urlop, czy weekendowy wypad. W związku z tym, domek zostanie odpowiednio dostosowany i wyposażony. Aranżacja wnętrza skoncentrowana byłaby na zwiększeniu funkcjonalności oraz stworzeniu nowoczesnego designu odpowiadającego różnorodnym potrzebom turystów. Współczesny standard wnętrza byłby kluczowy, z uwzględnieniem atrakcyjnej ceny, średniego standardu i przyjaznej lokalizacji, które umożliwią wysokie obłożenie domku nie tylko latem, ale również poza sezonem.

Decydując się na tego rodzaju wynajem, należy być świadomym, że najwięcej rezerwacji będzie przypadać na sezon wakacyjny. Po zakończeniu głównego sezonu, ceny wynajmu spadają, ale mniejsze obłożenie poza sezonem nie stanowi problemu. Planowane jest pozyskanie klientów seniorów, którzy będą chcieli spędzić kilka tygodni w roku na własne potrzeby lub wypoczynek z rodziną, korzystając z wynegocjowanej niższej ceny. Współpraca z miejscowym właścicielem głównego budynku dawnego ośrodka ma pomóc w realizacji tego celu.

Domek letniskowy – wyposażenie i udogodnienia

Istnieje możliwość, że zakupiony domek w przyszłości będzie wymagał gruntownego remontu. Koszty związane z zakupem nowej pościeli, ręczników, przyborów kuchennych czy firanek będą stosunkowo niewielkie, ale konieczne. Dodatkowo, będą ponoszone wydatki na powiększenie powierzchni oraz stworzenie nowego designu.

Przewidywane obłożenie domku po zastosowaniu nowego designu: Poniżej przedstawiona jest kalkulacja opłacalności zakupu domku letniskowego jako inwestycji. Założeniem jest przekazanie domku operatorowi w Systemie Condo, dzieląc się przychodem w proporcji 70/30%. Roczne obłożenie będzie zwiększone dzięki zaangażowaniu operatora, który wprowadzi na terenie i częściach obiektu liczne atrakcje, takie jak sauny, sala kominkowa, jacuzzi itp.

Najwyższe dochody generowane są w miesiącach wakacyjnych – lipiec i sierpień.

Biorąc pod uwagę obłożenie, można wyróżnić trzy okresy:

1. Sezon wysoki – lipiec i sierpień, kiedy to można liczyć na największe obłożenie oraz stosunkowo wysokie ceny wynajmu. Obłożenie kształtuje się na poziomie 100%.
2. Sezon średni – czerwiec i wrzesień, miesiące, w których właściciel domku może liczyć na krótkoterminowe wynajmy głównie dla seniorów, wędkarzy czy grzybiarzy.
3. Poza sezonem – stanowiący większość roku, od stycznia do maja oraz od października do grudnia. W tym okresie obłożenie można szacować na poziomie 25%, chociaż w maju i grudniu jest większe, a stawki mogą być ustalane na wyższym poziomie.

W pozostałych miesiącach warto skupić się na wynajmie długoterminowym (np. dla seniorów, którzy negocjują cenę), oferując możliwość wynajmu domku na kilka tygodni, zakładając średnią stawkę za cały miesiąc do negocjacji.

Rozkład obłożenia i stawek wynajmu domku letniskowego w poszczególnych miesiącach

Przychody z wynajmu turystycznego domku letniskowego w poszczególnych sezonach

Całkowity przychód z wynajmu turystycznego : 18 600 + 8 400 + 9 000 = 36 000 zł
Przychód Inwestora 70 % = 25 200 zł

Koszty związane z wynajmem turystycznym domku letniskowego

Decydując się na przeznaczenie domku na wynajem turystyczny w Systemie Condo 70/30%, musimy liczyć się z kosztami, które można podzielić na dwie kategorie:

1. Koszty ponoszone przez właściciela domku:
   • Podatek roczny od nieruchomości – ok. 400 zł na rok.
   • Podatek od wynajmu – 19% lub 8,5%.
2. Koszty ponoszone przez operatora Condo (w ramach 30% przychodu):
   • Opłaty eksploatacyjne (np. zużycie mediów, zakup drobnych elementów).
   • Koszty promocji – pozyskiwanie klientów za pośrednictwem strony internetowej Systemu Condo, inwestycje w marketing.
   • Opłaty za sprzątanie i pralnię.

Kalkulacja dochodów z wynajmu domku letniskowego

Właściciel: Przychód roczny MINUS podatek roczny od nieruchomości i podatek 8,5% od najmu. 25 200 zł – 400 zł – 2 142 zł = 23 058 zł

Miesięczny przychód około (23 058 zł/12 miesięcy) = 1 920 zł/mc

Rentowność zainwestowanego kapitału (ROE)

ROE = (1 920 zł x 12 miesięcy) / 150 000 zł) x 100% = 15%

Rentowność inwestycji

W przedstawionym przypadku zakup domków letniskowych daje aż 15%, rentowności zainwestowanego kapitału własnego. Biorąc pod uwagę średnią rynkową 8% dla apartamentów w Systemie Condo, jest to dobry wynik.

Inwestując w domki letniskowe można nie tylko zapewnić sobie dochód pasywny, ale także zyskać możliwość darmowego pobytu w ośrodku wczasowym. Należy przy tej analizie również uwzględnić jeszcze jeden ważny czynnik, który dodatkowo może przemawiać za inwestowaniem w nieruchomości turystyczne – wzrost wartości nieruchomości w czasie.